面对如此众多的商业新项目，进还是不进？这个看似是针对商家的问题，其实也反映出了市场对于新商业项目的态度。

    确实，进驻新商铺的风险不言而喻，而可能带来的利益却往往难在一时之间看清、看透。在这个关口，商家是大胆的勇往直前，还是谨慎的冷眼旁观，考验的是商家的眼光、胆略，而评判的却是项目的条件与前景。

    直面新商铺，进还是不进？！

    引语

    在城市的发展进程中，商业地产项目建设所处的地位日益显著。按照上海市政府的规划，到２０１０年，将基本建成以市域商业中心为主导、区域商业中心为主体、社区商业网络为基础、商业街为特色的商业体系；形成２个市域商业中心、７个区域商业中心、４５０个社区商业网络和１３条主要商业街协调发展的市区网点三级体系的基本布局。可以预见，未来两三年间，新推向市场的商业项目数量将颇为惊人。

    然而，新的未必全是好的。商业项目尤其如此。在新商铺批量上市的年代，商家在开拓市场中面临“选择题”的情况也开始多了起来——

    新的商铺 新的契机

    上海御厨食品有限公司业务部经理 张金华

    作为餐饮的商家，不断加快拓展步伐是保障品牌持续发展的一种方式。可能有很多商家在选铺时会比较谨慎，尤其是选择新铺时更加是如此。但我看来，现在各种商圈的不断涌现对商家来说无疑是个好兆头。

    我认为，新铺上市后利弊并存，有好有坏。可是不能因为一些新铺暂时的缺陷而放弃进入新商圈的机会，关键还是要看是否适合自己的品牌。有些商家听到新铺就退避三舍，其实这大可不必。从长远来看，好的新铺还是存在着很多商机的。新铺一般会随着人口分布而随机变化。当一个新的人口导入区形成后，对于商业配套的需求自然浮出水面。所以新铺的开发不是没有计划的，但是要根据自身商业模式的特点考察是否适合自己。比如在莘庄这样的生活区域比较适合一些生活业态的产品，而针对商务人士的品牌就不适合。

    现阶段，很多老的商铺也并不十分乐观。像新天地、外滩、衡山路这样好的地段大多已走到了巅峰期。而消费者对于新的消费亮点总有着不断需求。这就为新铺的发展带来了契机。所以如果遇到合适的新商铺，我们还是会进。

    文化氛围 新不如旧

    树皮革设计工作室 闫海

    我们这家小店经营手工皮革制品多年，选铺的经验完全来自于实践。就我个人的经验来看，我们开店一般不会选择新的商铺。首先，新铺的租金会比较高，现在开发商开发商业项目以大型购物商场为主，很少会建造供我们这些特色小店进驻的小商铺。而较高的租金势必会给我们的经营带来很大的压力。其次，新铺周边配套也不够完善，人气不旺，稳定客流量更难保障，这使商家培育固定客户的要求很难实现。再者，我们选择商铺时，对于周边文化氛围的要求比较高。在这方面而言，老商铺会有一种地域文化在里面，往往更能符合我们的条件。而新铺周边地域文化的形成却还需要一段较长的时间去积淀。

    在选址的问题上，我们仍然会依靠已经成熟的商业圈来选铺。对于新兴的商业项目，我们近阶段不会考虑。

    全面考察 谋定而动

    小南国集团市场部开发经理 陆凤标

    小南国的消费水准比较高，主要针对的是商务人士，所以我们选店的原则是瞄准城市商务圈或成熟的商业圈。因为成熟的商圈一般都拥有稳定的客流量，客层针对性也更强，符合我们品牌的消费层次。

    此外，老铺的经营团队比较成熟，很多运营商或操盘手都是业内认可度较高的人士。同时，老的商场中业态配备比较稳定，经过较长时间磨合期的考验后，业态的搭配已经趋于完美，这让我们在进驻时基本不用为整个项目的稳定运营而担心。但不可否认的是，任何商家对于商机都有着敏锐的嗅觉。对于进驻新铺，我们的态度并不是完全否定的。对于某些周边环境良好、设施配套完备、经营模式有潜力的新铺，我们也会适当进行考虑。

    其实，作为商家来说，无论是进还是退都要由我们的营业额好坏来作最后的决定。没有经过全面考察就谈进退，都会对我们造成一定的损失。

    市场培育 共同承担

    上海裕杰之远投资咨询有限公司运营总监 邱慷

    现在的商家在选铺的时候比较谨慎。在改革开放初期，市场刚刚开放，人们对商铺需求十分饥渴，看到新的商铺会一涌而上地抢铺，根本不去计较铺的好坏。但经过这么多年的发展，商业市场和商业地产都在不断的成熟、不断的完备。相对应的，商家对商业项目的要求也水涨船高。

    现在，商家在选铺时更加专业、更加理性。就拿我们目前的几个项目来说，招商过程中的困难是显而易见的。不可否认，商铺最大的价值就是成熟的商业氛围以及稳定的客流量，而这一切都需要一段较长的培育过程。从这个角度来说，商家选择新铺势必就要承担更多的商业风险。为此，我们在招商过程中专门提出了一个养铺概念。首先，我们的租金采取从营业额中提成的方式收取，和商家一起承担新铺风险。其次，加强营销推广活动，结合商家自身特点做到有的放矢。第三，在后期经营过程中我们还会根据周边环境的变化来调整品牌的搭配、布局和包装，与市场同步发展。

    发展问题 发展解决

    上海佑威房产信息服务有限公司研究中心主任 薛建雄

    从客观角度来讲，现在选择商铺的风险的确不小。对商家来说，新铺所代表的既是一个机会，也是一种考验。不可否认，现在很多新商铺因为经营上的问题，使进驻的商家吃亏不小，失败的案例比比皆是。因此，商家不愿意进入新铺是可以理解的。现在，不少开发商也注意到了这样的问题。纷纷开始通过在开发之前对项目进行定位、开发之后经营商铺、经营之后不断调整这三大步骤来给新铺打品牌。

    新铺定位是首要问题。定位要根据新项目周边环境、客流层次、业态类型等因素综合考量。接下来，经营新铺也就是我们常说的养铺也是至关重要的。如果不能克服急功近利的心态很难做好这一环节。养铺除了要从租金、营销推广方面为商家利益考虑之外，最重要的是要建立专业商业管理公司专门负责商场的经营管理。在后续的业态调整中，切忌用一成不变的眼光去评估。道理很简单，没有一种商业模式都不是固定不变的。市场环境的变化需要项目自身不断的调整经营模式、业态搭配等去更好的适应市场。只有这样才能解决发展中所遇到的各种问题。

    结语

    任何一个新的商业项目都无法逃避市场培育的短期阵痛，但这并不代表入驻新铺就不足可取。事实上，任何一个成熟的商业项目都是从新铺成长起来的。如果非要坐等一个商业项目走向成熟后再进驻，不仅需要付出更高的租金，更重要的是好的位置已经不会再由你挑选。

    可见，是否进驻新的商业项目的决定，万万草率不得。关键还要看对项目的价值判断是否理性。如果一个新的商业项目区位优越、定位合理、运营专业、推广有力、政策优惠，为什么不先为自己抢占一个好位置呢？